Известный экономист Роберт Дж. Шиллер прогнозирует долгосрочное падение цен на рынке жилья США

Мы начинаем слышать голоса, что мы достигли поворотной точки на рынке жилья, а учитывая, что процентная ставка находится на столь низком уровне, что сейчас существует редкая возможность купить. Но это совсем не очевидно, горькая правда состоит в том, что кофейная гуща далеко не ясно показывает вверх или вниз двинутся цены.

С одной стороны, было резкое повышение цен в 2012 году, S.&P./Case-Shiller 20-City Index, который я помогал разрабатывать, вырос в общей сложности на 9 процентов в течение шести месяцев с марта по сентябрь. Но это произошло после того, как снижение цен наблюдалось в течение пяти лет подряд. И хотя цены незначительно снизились в октябре, тенденция была весьма обнадеживающей.

Но некоторые из этих изменений были сезонными. Цены на жилье, как правило, поднимаются в середине года и несколько сокращаются каждую осень и зиму. И по какой-то неизвестной причине, сезонные эффекты стали более выраженными после финансового кризиса.

После отсеивания этих эффектов, большинство показателей деятельности рынка идут вверх, включая данные по новому строительству и получению разрешений на строительство, а также сообщений Национальной ассоциации строителей жилья / Wells Fargo индекса трафика перспективных покупателей жилой недвижимости, который довольно сильно поднялся с прошлой весны.

Чем можно объяснить эту картину? Трудно найти простое объяснение, так как ничего радикально не изменилось в экономике с марта по сентябрь. Да, было улучшение экономического положения: уровень безработицы, например, снизился до 7,8 процента с 8,2 процента. Но это в общем-то продление тренда начатого в 2009 году. Было также снижение количества выселений, которое по большей части также является продолжением тренда,  сообщает RealtyTrac.

Весной прошлого года, вместе с Карлом Дело из Wellesley College и Энн Томпсон из McGraw-Hill Construction, мы провели подробное исследование мотивации покупателей жилья в четырех американских городах. Мы не увидели никаких доказательств повышенного оптимизма.

Одним словом, трудно найти точную причину роста цен на жилье. Но это не является чем-то необычным – мы вряд ли когда-нибудь узнаем истинные причины спекулятивных изменений цен. Тем не менее, мы знаем, что любое краткосрочное увеличение цен на жилье практически бесполезно как индикатор того, где будут цены на жилье в течение следующих пяти или более лет.

Сейчас большой шанс краткосрочного роста цен на недвижимость – они, как правило, продолжают идти в том же направлении в течение года или даже больше. Но цены, как правило возвращаются к среднем значениям довольно быстро. Подъем цен на жилье с 1997 по 2006 год – на 86 процента в реальном выражении был аномалией. И этот рост был почти полностью отменен к 2012 году. Мы, конечно, не можем исключать другого бума. Вполне возможно, что тенденция 20-го века о том, что реальные цены на дома, как правило стремятся к исторической средней, исчезла. Возможно, люди стали более спекулятивными в своем мышлении и более подготовлены психологически, чтобы покупать пузыри? Но я бы не вложил деньги в это.

История не говорит, что еще один большой пузырь недвижимости наступит быстро. В самом деле, до самой последнего момента, Соединенные Штаты имели только один крупный национальный бум цен на жилье в прошлом веке, когда реальные цены выросли в общей сложности на 68 процентов с 1942 по 1953 год.

После того как последний ценовой пузырь лопнул, американцы, похоже, менее готовы к покупке по сравнению с арендой. По данным Бюро переписи населения, число домовладельцев снижается, с 69,0 процента в третьем квартале 2006 года до 65,5 процента в третьем квартале прошлого года.

Исследование причин этого снижения, проведенное Стюартом Габриэлем из Университета Калифорнии и Стюартом Розенталем из Университета Сиракуз, пришло к выводу, что дальнейшее снижение числа домовладельцев кажется вероятным, однако это будет зависеть от "неопределенного отношения к инвестированию в домовладения, а также от изменений на кредитном рынке и других экономических условий”. Если тенденция сохранится, то я хотел бы сделать предположение о долгосрочном снижении цен на существующие отдельные дома для одной семьи, потому что содержание такого дома дороже по сравнению с арендой.

Рынок жилья также подвергается новым видам надзора со стороны государства, в том числе от Бюро по финансовой защите потребителей, которое в этом месяце объявило о новых стандартах оценки заемщиков для ипотечных кредиторов. Эти стандарты сделают получение ипотеки менее доступным, а значит уменьшится и спрос на дома.

Так что, похоже, что с 2006 года наше общество (в том числе и покупатели, и кредиторы) не стало более спекулятивным в своем отношении к жилью. Вместо этого, оно стало более осторожным и более регламентированным.

И, конечно же, облака над экономикой все еще не разошлись. Экономика США растет медленно, а европейские финансовые рынки остаются под угрозой. Большая часть нашей экономики, в частности, жилье, все еще поддерживается помощью налогоплательщикам, что явно не приведет к долгосрочному росту. Есть также сохраняющиеся неопределенности в отношении стран с формирующейся рыночной экономикой, а также риск того, что проблемы на Ближнем Востоке могут привести к энергетическому кризису.

Большинство экспертов не предсказывают большого изменения цен на жилье. По состоянию на декабрь Zillow-Pulsenomics Home Price Expectations Survey, которое включает в себя более мнения 100 прогнозистов, и композитный индекс S. & P. ​​Case / Shiller оба прогнозируют скромное увеличение цен в ближайшие пять лет, подразумевая, с поправкой на инфляцию рост цен от 1 до 2 процентов в год.

Последний совет для потенциальных покупателей или продавцов домов: не делайте ничего драматического или сложного. Существует слишком много неопределенности, чтобы оправдать любые агрессивные спекуляции прямо сейчас. Только если у вас есть личные причины войти или выйти на рынок жилья – делайте это. В противном случае не стоит беспокоиться о ценах на жилье больше, чем о курсах акций.

Я не могу предложить более четкую картину, и я не вижу прочной основы для четких рекомендаций.

Роберт Дж. Шиллер, профессор экономики и финансов в Йельском университете.

Базируется на статье NYT A New Housing Boom? Don’t Count on It By ROBERT J. SHILLER