Новости

Иностранные инвесторы скупают недвижимость в США

Джерси-Сити, штат Нью-Джерси. Во вторник утром, Алан Диксон — инвестиционный менеджер родом из Канберры, Австралия, стоит перед четырехэтажным таунхаусом одним из последних активов, что он приобрел для акционеров своей компании.

Компания г-на Диксона — US Masters Residential Property Fund (URF.AU) купила дом на Эри-стрит на набережной реки Гудзон за $ 830 000 в сентябре 2012. Внутри рабочие клеят плитку в ванных комнатах, подготавливая  дом с тремя спальнями для сдачи в аренду за $ 3295 в месяц "это примерно то, что герои сериала "Друзья" арендовали", говорит г-н Диксон, вспоминая телевизионную комедию.

image

Jason Andrew для The Wall Street Journal
Инвестор в недвижимость Алан Диксон на переднем плане, и его коллега Зак Ортис в Джерси-Сити, Нью-Джерси, дом куплен австралийской фирмой US Masters Residential Property Fund.

US Masters Residential Property Fund — инвестиционный фонд, который собрал $ 276 млн. – это в основном деньги австралийских пенсионеров, является одной из немногих иностранных фирм, которые делают ставку на восстановление рынка жилья в США, покупая дома по сниженным ценам.

Бизнес купли-аренды домов, в котором долгое время доминировали местные инвесторы типа бабушек и дедушек, превратился за последние два года в одно из самых горячих направлений деятельности Уолл-стрит. Десятки пенсионных инвесторов и частных фирм, такие как Blackstone Group LP  и Colony Capital LLC начали покупать дома на стагнирующих рынках, иногда используя деньги иностранных инвесторов.

Но только недавно иностранные фирмы начали появляться на рынке. Как и американские фирмы, в начале они ищут доходы от сдачи в аренду домов, а в конце продают их, делая ставку на улучшение рынка жилья.

Но есть дополнительный бонус: инвесторы из стран с сильными валютами могут превзойти американских инвесторов, поскольку они также могут заработать на валютных колебаниях. "Это действительно происходит из-за силы австралийского доллара" говорит Стюарт Мортон, финансовый директор Cashel USA Property Partners, австралийского фонда, который покупает в США дома для одной семьи. "В австралийских долларах американские дома действительно очень дешевы".

image

Средняя стоимость домов в Нью-Джерси ниже своего пика на 29%

В январе инвестиционный банк Keefe, Bruyette & Woods подсчитал, что институциональные инвесторы получили от $ 6 млрд до $ 9 млрд. на покупку американских домов с последующей сдачей их в аренду. Хотя никто не отслеживает, сколько из этих денег приходит из-за границы, специалистов в этой области бизнеса говорят, что эта цифра растет.

Иностранная заинтересованность в односемейных домах стала очевидной в декабре, когда Silver Bay Realty Trust Corp стала первой американской публичной компанией по аренде домов на одну семью, теперь она работает под брендом REIT. При этом 5 из 20 институциональных акционеров этой фирмы на конец года, были из Европы или Канады, в общей сложности они контролируют  5,4% акций REIT.

"Если я иностранный инвестор, и я не совсем уверен в своей собственной экономике, из всех направлений, в которые я мог бы вложить свои деньги, жилье в США выглядит очень привлекательным местом", говорит Лиза Маркиза Джексон, старший вице-президент John Burns Estate Consulting LLC, консультационной фирмы на рынке недвижимости из г. Ирвин, штат Калифорния.

Но, входя в бизнес, зарубежные фонды подвергаются той же критике, что и крупные американские инвесторы. Некоторые общественные группы жалуются, что новые владельцы экономят на техническом обслуживании домов и вытесняют местных покупателей жилья и инвесторов из определенных сообществ.

"Они меняют использование домов с владения на аренду", говорит Джон Тейлор, исполнительный директор Национальной коалиции реинвестирования в местные сообщества, базирующейся в Вашингтоне информационно-пропагандистской группы. "Никто не гарантирует, что арендаторы будут там в течение длительного времени, что подавляет традиционные ценности и делает гораздо более трудным для людей, получить рост инвестированного капитала за счет стабильной местной среды".

Защитники внешних инвестиционных групп говорят, что они помогают улучшить здоровье рынков. "Инвесторы сами по себе являются огромным преимуществом для рынка жилья,  они помогают убрать с рынка излишнее предложение путем передачи домов в аренду, пока не восстановился спрос со стороны традиционных покупателей жилья", говорит Дуг Дункан, главный экономист Fannie Mae.

Как и некоторые иностранные инвесторы, US Masters Residential Property Fund избегает собственность, связанную с кредитными проблемами и выселениями. Они предпочитают “короткие продажи” (подробно о таких сделках читайте здесь), когда покупатель продает недвижимость дешевле, чем стоимость ипотечного долга. Цены в Hudson County, которая включает в себя Джерси-Сити, упали на 29% с момента их пика 2006, согласно исследованию Zillow inc.

image

Jason Andrew для The Wall Street Journal
Австралийские инвесторы планируют сдать этот дом в Джерси-Сити, Нью-Джерси  в премиальную аренду.

"Мы покупаем дома,  я бы сказал не стесняясь, за очень, очень дешево, но я не вижу, что мы вытесняем каких-то других покупателей жилья", говорит г-н Диксон, который сейчас живет на Манхэттене.

Фирма г-н Диксона структурирована также, как и публично торгуемая REIT, что позволяет инвесторам избегать двойного налогообложения в США и в Австралии.

Валюта еще один большой фактор для US Masters. Сейчас г-н Диксон говорит, что его фонд зарабатывает доходность в размере 7% после учета эксплуатационных расходов. Но если австралийский доллар упадет до уровня исторической нормы, т.е. до около 80 центов США за австралийский доллар, американские инвестиции US Masters принесут на 30% больше прибыли, когда фонд продаст свои дома.

Г-н Мортон Кашел, бывший земельный инвестор из Австралии, заплатил $ 8000 в 2009 году, наряду с 200 другими, за участие в семинаре в Сиднее о том, как купить дом в США. После этого, он и его деловой партнер – бывший  владелец проката автомобилей, взяли шести недельный автобусно-самолетный тур по США, чтобы поглядеть на потенциальные рынки.

Тогда, 18 месяцев назад, они стали партнерами с австралийским инвестиционным банком и начали покупать дома в Далласе, Хьюстоне, Атланте, Кливленде и Тусоне, штат Аризона. С тех пор Кашел купил 200 домов, по средней цене около $ 65000 каждый, тратя дополнительные $ 10.000, в среднем, на ремонт каждого из них. Г-н Мортон заявил, что его компания зарабатывает от 8% до 9%  доходности, а свой портфель он надеется расширить до 2000 домов в течение следующих 2,5 лет.

Американский рынок аренды также получает рост интереса со стороны Канады, которая смогла значительно укрепить свою валюту  по отношению к доллару США.

Tricon Capital Group Inc, фирма по управлению активами из Торонто, начала скупку домов на одну семью в начале 2012 года и с тех пор купила собственности на 160 миллионов долларов, приобретя около 2000 домов в Калифорнии, Аризоне, Флориде и Северной Каролине. Пресс-секретарь Tricon сообщает, что доходность компании находятся в диапазоне от 8% до 9% и он надеется на то, что компания будет владеть от 3000 до 4000 домов к концу 2013 года.

Другая компания из Торонто — Delavaco Properties Inc., основанная частным инвестором с опытом работы в нефтяной и газовой промышленности Энди Дефранческо, начала покупать исключительно дома в США в 2010 году, и сдавать их арендаторам, 68 % из которых используют ваучеры № 8 — федеральную программу субсидирования аренды для людей с низкими доходами. На сегодня Delavaco купил 557 домов для одной семьи в Южной Флориде, и планирует владеть 1500 к концу 2013 года.

Основывается на статье WSJ Foreign Buyers Hop on Rental Trend

Похожие статьи

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Close