Инвестиции в рентную недвижимость не так просты как кажется

Инвестиции в материальные активы, такие как недвижимость могут давать большее чувство контроля. Вы можете прийти к покупке недвижимости и так или иначе будете чувствствовать себя безопаснее, чем подвергая свои сбережения прихотям фондового рынка.

Идея покупки дома для сдачи в аренду может показаться привлекательной. Особенно сейчас, когда цены на жилье по-прежнему не высокие, хотя и растут во многих местах, а процентные ставки находятся на уровне, который очень стимулирует вас занимать. И если вы думаете о выходе на пенсию, то доходы от аренды могут служить защищенным от инфляции аннуитетом, так как арендная плата, вероятно, будет возрастать с течением времени.

Но наше восприятие ситуации может быть обманчивым. "Существует много своеобразных рисков, связанных с получением дохода от аренды", сказал Кристофер Дж. Майер, профессор недвижимости, финансов и экономики в Columbia Business School. "Риски – это слово, которое экономисты используют для случаев, когда многое может пойти не так, даже если “не так” происходит не часто”.

Том и Анна Фогель

Том и Анна Фогель семейная пара на пенсии, им чуть больше 70-ти и они опытные рантье. Я знаю, что они осведомлены о рисках, и сталкивались  с проблемными арендаторами в прошлом. Тем не менее, со значительной частью своих пенсионных сбережений вложенной в депозитные сертификаты,которые приносят менее 1 процента, они думают, что сделали бы бы лучше, купив ранее дом для сдачи в аренду. И они недавно купили за $ 350000 пяти-комнатный дом в их родном городе – Германтаун, штат Мэриленд и они ожидают, что получат около 6 процентов доходности от своих инвестиций, а также некоторые налоговые льготы.

"Есть высокий риск, вы просто должны быть осторожны", сказал г-н Фогель, который работал геодезистом и менеджером информационных технологий. “Вы не контролируете фондовый рынок", добавил он, пояснив, что они больше не хотят переживать рыночную волатильность после потери половины из $ 100.000, которые они вложили в паевые инвестиционные фонды во время спада на рынке в 2000 году.

С пенсией, на которую приходится половина их доходов, пара имеет больше возможностей для ошибок, чем другие пенсионеры. Кроме того, они заплатили за половину дома наличными, а на другую половину взяли ипотечный кредит.

Если вы подумываете о таком инвестировании, можете ожидать, что Вы будете конкурировать с наличными деньгами покупателей, таких как Фогели – они представляют 32,3 %  продаж жилья в феврале, по данным исследования  Campbell / Inside Mortgage Finance. Но у многих из этих инвесторов есть и гораздо более глубокие карманы, в некоторых местах под солнцем, домовладелец по соседству на самом деле может оказаться безликой частной акционерной компании. Например, группа Blackstone и другие инвесторы Wall Street  тысячами скупают дома в такой местности, как Тампа-Бэй во Флориде. И их стратегия выхода может повлиять на вашу.

Джек МакКейб, консультант по недвижимости в Дирфилд-Бич, штат Флорида, сказал, что он никогда не видел так много крупных инвесторов приобретающих дома одним махом, оказывая большое влияние на ценообразование на рынке. "Большая часть роста цен происходит не из-за того, что рынок становится более здоровым, это приток денег хедж-фондов приводит к тому, что высокий процент домов продаются по искусственно завышенным ценам", сказал г-н Маккейб .

Если вы решили последовать примеру Фогелей, вам надо сделать множество расчетов, и вы должны учесть некоторые проблемы и вопросы заранее, ниже я часть разобрал.

МНЕ НУЖНО финансирование? Долг, очевидно, увеличивает финансовый риск, даже если Вы считаете, что доходы от аренды значительно превышают платежи по ипотеке (и другие расходы). На самом деле, то, что вы действительно делаете, это за счет займа финансируете свой инвестиционный портфель, пояснил профессор Мейер, что может стать особенно рискованным для пенсионеров, которые уже не работают. "Они могут превратить свой $ 500-тысячный портфель в $ 600-тысячный за счет заимствований, но если вы занимаете, чтобы вложить деньги в фонд недвижимости, то люди скажут: "Ой, это действительно рискованно". Но тогда почему менее рискованно занимать для покупки арендой недвижимости?"

Обернитесь не слишком далеко назад, чтобы вспомнить, что может произойти, если цены на жилье упадут. "Если вещь идет вниз в цене, вам придется столкнутся с проблемой", профессор сказал Мейер. “Заимствование денег, чтобы заработать всегда связано с риском".

Могу ли я получить ипотеку? Получение ипотечного кредита на инвестиционную недвижимость сложнее, чем получение кредита на дом для проживания, он так же более дорогой, как правило ставка от 0,25 до 1 процентного пункта выше. По словам Кейт Гайдбингер из фирмы ипотечных данных HSH.com. "Все может существенно усложниться так как необходимо будет подтвердить доходы от имущества, необходимого для поддержки кредита", добавил он. "Покупателю может потребоваться предоставление истории аренды этого имущества, если такая существует, или он, возможно, должен предоставить анализ рынка аренды".

Достаточно ли я ДИВЕРСИФИЦИРОВАН? Если у вас есть $ 600.000 в портфеле, вкладывая $ 300.000 в один актив, Вы делаете портфель высококонцентрированным. "Люди, как правило, психически раскладывают по отдельным полочкам свои инвестиции, но на самом деле, вы должны смотреть на них как на целое", говорит профессор Мейер.Также у недвижимости низкая ликвидность и инвестиционную недвижимость достаточно сложно заложить, добавляет профессор.

Что насчет незанятости или стихийного бедствия? Есть традиционные риски, такие как отсутствие арендаторов, или возможность того, что водонагреватель умрет сразу после того как вы установили новую крышу, или, что арендаторы потеряют свои рабочие места или не будут платить по какой-то другой причине. Но некоторые эксперты также отмечают кое-что еще. Что если имущество находилось в регионе разоренном ураганом Сэнди, например, смогли бы ли вы финансово выдержать несколько месяцев без доходов от аренды и перенести стоимость ремонта, который не покрывается страховкой домовладельца (и какое вообще страховое покрытие необходимо)?

"Вы должны иметь значительный резервный фонд для оплаты подобных расходов, например ,на оплату ипотеки в тот момент когда доходы от аренды не поступают или расходы на ремонт, которые начинающие рантье склонны недооценивать", говорит Кеннет Дж. Итон, специалист по финансовому планированию в Оверленд-Парк, штат Канзас

Могу ли я управлять этим самостоятельно? Покупка имущества для сдачи в аренду является не только финансовым решением. Вы должны быть готовы оценивать арендаторов, проводить проверки кредитоспособности и чинить водонагреватель в любой момент. Это означает, что вы будете нуждаться в услугах различных людей, или, если у вас есть время и возможность, делать это самостоятельно. Так что будьте честны с тем насколько большими будут заботы, связанные с владением домом.

"Я никогда не видел трубы, которые бы рвались в удобное время. Как правило, они рвутся в середине ночи, когда вы находитесь за пределами города" говорит Алан Мур, специалист по финансовому планированию в Милуоки.

Вы можете отдать в аутсорсинг работу по управлению имуществом, но она может стоить от 4 до 10 % от годовой арендной платы, в зависимости от того, где вы живете и ряда других факторов.

Доходы от аренды облагаются налогом по обычным ставкам, но эксперты говорят, что существуют возможности для вычетов. Это потому, что вы можете вычесть амортизацию из арендных доходов, не включая стоимость земли, но учитывая износ самого здания, а так же всех капитальных улучшений. В большинстве случаев, здание будет амортизироваться в течение 27,5 лет (в РФ 30 лет). Таким образом, если фактически здание стоит $ 200.000, вы сможете вычесть около $ 7,200 в год, это вместе с операционными расходами, которые часто настолько высоки, что вместе с амортизацией позволят практически уничтожить бумажную прибыль (в России практически то же самое, но нужна фирма, работающая не по упрощенной схеме налогообложения).

Вам разрешено списать до $ 25.000 потерь с любого вида дохода, если Вы владеете по крайней мере 10 процентами имущества и принимаете значительное участие в управлении домом (если вы не владеете 10 процентами, правила становятся более сложными), говорит Рассел Д. Франциска, дипломированный бухгалтер из Портленда, штат Орегон. Но эта $ 25.000 льгота, действует, если Ваш рентный доход находится в диапазоне между $ 100.000 и $ 150.000.

Государство заберет часть этих льгот в любом случае. Сумму амортизации, когда вы продадите свое имущество (на которое Вы также будете платить налог на прирост капитала), государство обложит 25 процентным налогом.

Вы можете отложить оплату налога на прирост капитала, если вы обменяете свою недвижимость на другую или вы можете владеть домом до смерти. Так как ваши наследники наследуют имущество по текущей рыночной стоимости, они не должны будут платить налог на прибыль, но заплатят налог на наследство.

Кроме того, можно владеть недвижимостью через индивидуальный пенсионный счет, о котором мой коллега Пол Салливан писал в прошлом году, и который является предметом совершенно отдельного набора правил и предписаний.

ЧЕСТНОСТЬ насчет затрат. Можно по разному смотреть этот вид инвестиций, но довольно вероятно, что Вам придется постоянно тратить ваши личные активы, чтобы покрыть расходы. "Многие владельцы малого бизнеса уничтожают себя, когда их как бизнес начинает ухудшаться, они начинают использовать свои личные активы, чтобы поддержать бизнес", говорит Даниель Б. Мойсанд – специалист по финансовому планированию в Мельбурне, штат Флорида "Это довольно естественная реакция, потому что часто кажется, что ситуация скоро улучшится. Если вы не установите лимиты, вы можете однажды обнаружить, что ситуация вовсе не улучшилась. Если вы считаете, что ваш объект недвижимости таким рискам не подвержен, Вы не должны покупать недвижимость”.

По материалу NYT Rental Investment May Seem Safer Than It Really Is