О том стоит ли “покупать квартиру”

Был у меня такой случай в конце 2014 года, тогда сразу после нашей рекомендации акция АФК Система выросла более чем в 2 раза за 2 дня, а к февралю 2015 рост уже составил более трех раз. Жаль тогда еще не было индекса FTinvest.ru.

Я часто общаюсь со своим брокером и мы естественно обсудили этот феноменальный рост. Ну ладно я, у меня портфельное инвестирование и я в деньгах заработал не так и много, брокер мне рассказал, что один из его клиентов случайно вложился в эти акции и радостный пришел к нему фиксировать доходность и “покупать квартиру”.

Вот это “покупать квартиру” мне очень запомнилось, я еще тогда говорил, что надо если фиксировать, то покупать еще акции, формировать портфель и т.д.

После этого я наблюдал множество событий связанных с тем как и на что люди стремятся тратить деньги. Но вот как то на акции и ценные бумаги вообще люди тратиться не сильно желают.

Видимо причина состоит в том, что все эти финансовые инструменты не только рассматриваются как спекулятивные, но и как фиктивные – т.е. не настоящие. Я прекрасно помню как нас на занятиях по политической экономике в вузе грузили таким понятием как фиктивный капитал. Да что тут далеко ходить вот вам определение из словаря 2003 года:

ФИКТИВНЫЙ КАПИТАЛ — капитал в ценных бумагах (акциях, облигациях и др.), дающий право их владельцам регулярно присваивать часть прибавочной стоимости в виде дивиденда или процента. Ф.К. в отличие от реального не представляет материально-вещественные или духовные ценности, а в отличие от ссудного не есть денежный капитал. Ф.К. не функционирует непосредственно в производственном процессе и искажает реальные экономические отношения, создает иллюзию, будто ценные бумаги образуют действительный капитал и приносят доход вне связи с воспроизводством. Такой капитал сам по себе не создает доход, прибыль, а лишь способствует перераспределению дохода.

Словарь «Борисов А.Б. Большой экономический словарь. — М.: Книжный мир, 2003. — 895 с.

Я не хочу разбирать ошибки в этом определении, однако все же стоит заметить, что облигация, например, является долговой ценной бумагой, но к судному капиталу автор определения ее почему то не относит. Видимо такой капитал является фиктивным просто потому, что сам имеет цену, хотя должен бы выражать стоимость выпустившей его компании.

Но мы то так и смотрим на ценные бумаги! Мы то и говорим, что условно фиктивный капитал в своей стоимости рано или поздно приходит к стоимости реального капитала!

Я действительно воспринимаю реальность так, что владея акциями условного Газпрома я являюсь его владельцем, пусть и совсем ничтожной части. Так разве риски такой компании как Газпром больше чем у однокомнатной квартиры? Конечно нет, Газпром несет в себе гораздо меньше рисков, а главное не требует затрат, чем условная квартира. Квартиру вам надо содержать, ремонтировать, страховать, вам надо искать арендаторов в конце концов. Ну хорошо, ну пусть риски Газпрома все же выше – так можно же вкладываться не только в Газпром можно купить несколько ценных бумаг, тем самым сформировав ваш инвестиционный портфель.

Да желательно двигаться дальше и в свой портфель вкладывать не любые ценные бумаги, а бумаги недооценные, да еще и с низкими рисками.

Я могу вас научить простейшему и довольно консервативному способу определения стоимости – это модель Гордона без учета роста денежного потока.

V = CF/r, где V – стоимость объекта, CF- денежный поток или приносимый объектом годовой доход, r – требуемая доходность инвестора.

Простой пример, допустим ваша квартира способна принести 20 000 руб. в месяц, в год это будет 240 000 руб. (мы не учитываем расходы в этом примере, реально вы получите меньше), а вы хотите получать допустим 20% годовых, тогда стоимость квартиры должна составить 240 000/0,2= 1 200 000 руб. Такая квартира (приносящая 20 000 руб. аренды в месяц) в Подольске Московской области продается примерно за 3,5 миллиона рублей, т.е. значительно дороже рассчитанной нами стоимости.

Примените этот расчет к своей квартире и вы убедитесь, что она значительно переоценена.

В точности такие же методы мы применяем при оценке акции и часто получаем недооцененность в 10 и более раз. Если вам нравится пример с квартирой то представьте, что наша квартирка стоимостью 1,2 миллиона рублей, на рынке продается за 120 000 р. Купили бы вы такую квартиру за такую цену? Конечно да!

Так почему же вы не покупаете гораздо менее рисковые акции?

Да это чисто психологическая проблема, проблема восприятия ценных бумаг. Проблема того, что в наши образованные головы десятилетия вбивали такие понятия как фиктивный капитал и прочее. Проблема фильма “Волк с Уолл Стрит”, где речь идет о мошенничестве, а вовсе не о рынке акций в целом и т.д.

В общем, если вы не хотите болтаться в хвосте надо перестраиваться, вовсе не стоит продавать всю свою недвижимость и покупать акции на все деньги, воспринимайте все свои активы как диверсифицированный портфель, где есть и акции, и недвижимость, и драгоценности, и иностранная валюта, и счета в банках и т.д. и т.п. При этом даже у диверсифицированных активов надо оценивать риски и потенциальную доходность, ну если вы все же стремитесь к эффективности, за этим можно обратиться к нам.