Блог

Фундаментальный анализ – московская недвижимость

Мы проанализировали стоимость 3-х типовых московских квартир, при этом применили те же самые методы и допущения, что делаются нами при оценке акций.

При этом применены только доходные методы оценки, в которых за базовый показатель денежного потока была взята потенциальная арендная плата, которую сможет получить инвестор. По идее денежный поток стоило бы уменьшить на сумму страхования, некого ремонтного фонда и учесть возможный простой квартиры без арендаторов. Мы ничего этого не делаем, так как в этом случае результат был бы еще хуже.

В целом следует понять, что как инвестиционный объект московская недвижимость значительно переоценена, покупать квартиру, чтобы сдавать ее в аренду категорически не выгодно! Только при одном нашем предположении квартира более или менее приближается к окупаемости – если цены на недвижимость будут расти как минимум на 10% ежегодно в течении 10 лет – только в случае реализации такого сценария вы сможете вернуть свои деньги.

Вот например, квартира № 1:

Рассмотрим однокомнатную квартиру по улице Большая Филевская д.35. Площадь составляет 35 кв. м., стоимость 7500000 руб. Аренда подобной квартиры в данном районе площадью 32 кв.м. составит 40 т.р в мес. Исходя из этих данных проведён анализ, вот его результаты:

image

Показатель дисконтированной рентабельности:

PI=0,18<1.

Таким образом, анализ стоимости квартиры доходным методом показал, что с фундаментальной точки зрения исследуемая квартира переоценена.

Подобные результаты получены и по 2-м другим квартирам. 

Ну что еще добавить? Фактически цена недвижимости в Москве в основном определяется не ее инвестиционными качествами, а видимо тем, что с одной стороны недвижимость в Москве дает возможность стать полноценным москвичом жителям других городов и стран СНГ, а с другой, видимо некими традиционными представлениям россиян о недвижимости как лучшем инвестиционном объекте.

По сравнению с некоторыми акциями российских фирм, инвестиции в московскую недвижимость – это просто выкинутые деньги, совершенно неэффективное вложение.

Обратите внимание, мы взяли самые типичные – не элитные квартиры, возможно сектор элитной недвижимости покажет совсем другой результат. При этом даже если мы предположим, что арендная плата вдруг вырастет процентов на 30 (что в принципе нереально) то даже при этом покупка типовой квартиры себя не оправдывает.

Мы не призываем Вас продавать свои рентные квартиры, мы призываем Вас задуматься над тем куда в будущем Вы будете инвестировать. В этом разрезе российский рынок акций нам кажется очень перспективным и как источник более доходной чем недвижимость ренты, и как источник роста в будущем.

Оставайтесь с нами, всегда на страже интересов инвесторов – www.FTinvest.ru

Ринат Хасанов

Ринат Хасанов - основатель сайта www.FTinvest.ru. создатель методики оценки акций с помощью фундаментального анализа, кандидат экономических наук, автор более чем 60 научных трудов. Оказывает услуги по финансовому консультированию с помощью технического и фундаментального анализа с мая 2012 года. С ноября 2018 - член экспертного совета Санкт-Петербургской биржи.

Похожие статьи

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Close