Блог

Фундаментальный анализ стоимости московской квартиры

Похожее изображение

Сегодня мы поставили перед собой нетривиальную задачу – оценить московскую недвижимость.

Почему это важно? Большинство людей в нашей стране считают, что наилучшим способом получения пассивного дохода является сдача в аренду недвижимости. Многие мечтают о том, чтобы в старости иметь возможность сдавать квартирку и наконец обеспечить себя. Более того, во многом именно недвижимость в глазах россиян воспринимается как, по сути, единственный достойный объект для инвестиций. Но настолько ли это эффективно?

Недвижимость, безусловно, относится к инвестиционным объектам и представляет собой актив, который не только приносит регулярный доход, но и со временем растет в цене. Поэтому к недвижимости можно применять все те же методы оценки, которые мы применяем при оценке акций или правильно сказать – при оценке стоимости бизнеса.

Что же мы сделали?

Во-первых, мы опирались на данные по средней стоимости квартир в Москве, наименьшей стоимостью обладают двухкомнатные квартиры, средняя цена которых составляет 155 045 руб.  за кв. м. За среднюю площадь принято 64 квадратных метра, что дает среднюю стоимость двухкомнатной квартиры в Москве в размере 9 910 098 руб. Все это данные на 5 декабря 2016 года, если вы будете читать данный пост позже, то сходите по ссылке и определите данные на вашу дату.

Во-вторых, мы сделали предположение о размере потенциальной аренды. Тут средних данных по Москве мы не нашли, но проанализировав большое количество объявлений об аренде, мы предположили, что хорошей ценой аренды двухкомнатной квартиры в Москве будет 50 000 руб. в месяц. Ну наверное, в зависимости от района стоимость аренды будет варьироваться и довольно сильно, но все же с точки зрения консервативных предположений 50 тыс. рублей достаточная сумма.

Необходимо отметить, что по идее, мы должны бы учесть, что арендодатель должен оплачивать подоходный налог и налог на недвижимость, кроме того можно было бы заложить в расчеты страхование, косметические ремонты и возможность того, что объект какое-то время будет свободным, т.е. без арендатора. Но мы ничего этого не делали, мы просто учли 50 000 руб. как чистую прибыль в месяц, если бы мы учли все эти расходы, то наша оценка была бы еще меньше, чем получилось по факту.

Для оценки стоимости недвижимости мы применили ту же самую модель, что применяем для оценки акций, т.е. те же самые консервативные предположения относительно размера будущей прибыли и роста стоимости актива.  В нашем случае прибыль – это арендная плата, а рост стоимости реверсии – рост цены квартиры.

Думается многим из вас будет интересен полученный результат. Нет ничего проще, сегодняшний отчет мы сделали доступным для всех вас. Любой зарегистрированный на нашем сайте пользователь может скачать его в меню документы. Все еще не зарегистрированы? Регистрируйтесь  — это абсолютно бесплатно.

Еще раз подчеркнем мы решаем задачу по покупке недвижимости не с точки зрения проживания в ней, грубо говоря мы дали вам рекомендацию относительно того как поступить если вы хотите купить квартиру с инвестиционными целями. Здесь получен довольно однозначный результат.

p.s. для наших премиум клиентов напоминаем, что вы в рамках подписки можете у нас получить фундаментальный анализ на заказ, но это не обязательно может быть акция, мы можем оценить и недвижимость, землю и даже ваш бизнес-план.

www.FTinvest.ru – это комплексный сервис по финансовому консультированию, наши премиум клиенты могут обращаться за помощью с любыми финансовыми вопросами.

Каждый месяц мы разыгрываем подписку, вы тоже можете участвовать, просто зарегистрируйтесь и оставайтесь в нашей рассылке.

Ринат Хасанов

Ринат Хасанов - основатель сайта www.FTinvest.ru. создатель методики оценки акций с помощью фундаментального анализа, кандидат экономических наук, автор более чем 60 научных трудов. Оказывает услуги по финансовому консультированию с помощью технического и фундаментального анализа с мая 2012 года. С ноября 2018 - член экспертного совета Санкт-Петербургской биржи.

Похожие статьи

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Close