Новости

Облигация обеспеченная арендными платежами – новое слово в финансовой инженерии

image

Количество домов, находящихся во владении инвестиционных фирм

Две крупные фирмы с Уолл Стрит находятся на пороге создания первой в мире облигации, обеспеченной арендными платежами рынка недвижимости, сообщают знакомые с ситуацией источники.

Blackstone Group LP предложила организовать выпуск облигаций, которые бы были обеспечены ежемесячными арендными платежами от около 1 500-1 700 домов, принадлежащих данной фирме. Огромная фирма, управляющая частным капиталом своих вкладчиков, потратила миллиарды долларов на покупку находящихся в залоге домов, используя инвестиционную стратегию, которая помогла улучшить спрос и состояние рынка недвижимости США.

Облигация, обеспеченная платежами от домов принадлежащих Blackstone домов будет структурирована и представлена на рынке при посредничестве Deutsche Bank AG.

Создание нового типа ценных бумаг показывает, что финансовый инжиниринг Уолл-Стрит, который, как считают многие, создал глобальный финансовый кризис финансового кризиса, теперь вновь возрождается.

Некоторые инвесторы и аналитики говорят, что они с опаской относятся к облигациям, обеспеченным арендными платежами, ссылаясь на недостаток данных о том, как регулярно жильцы, проживающие в ранее отчужденных домах платят за аренду. Кроме того, многие выражают озабоченность по поводу быстроты с которой Blackstone приобрела тысячи домов, а также тем имеет ли фирма достаточно опыта и навыков, чтобы следить за состоянием недвижимости и получением арендной платы от домов, разбросанных по всей стране.

Но инвесторы по-прежнему голодны и хотят высокую доходность, которую могут принести такие облигации, пусть даже более рискованные, чем известные сейчас типы ценных бумаг.

Размер выпуска облигаций Blackstone, организуемый Deutsche Bank, как ожидается, составит от $240 млн. до $275 млн. Некоторые аналитики считают, что эти облигации получат кредитный рейтинг либо A, либо BBB, от одного из ведущий рейтинговых агентств. Ожидается, что залогом послужат активы и собственность стоимостью от $300 млн. до $350 млн.

Сделка может быть окончательно оформлена в августе или сентябре, но все еще может измениться, говорит один из информаторов WSJ. При этом Blackstone может отказаться от секьюритизации или даже провести сделку не имея рейтинга от ведущих агентств, видимо настолько она заинтересована в сделке. (В таких случаях, компания либо нуждается в деньгах, либо рассчитывает на высокий спрос алчных инвесторов)

Blackstone стала крупнейшим в США инвестором в на рынке аренды домов на одну семью, потратив больше, чем $5,5 млрд. с начала прошлого года,  приобретя примерно 32 000 домов в десяти крупных американских региональных рынках.

Другие компании, такие как American Homes 4 Rent, Colony Capital LLC и Waypoint Real Estate Group LLC, также быстро раскупают тысячи продаваемых банками домов, для их реконструкции и сдачи их в аренду. American Homes 4 Rent в среду проводит первое публичное размещение акций (IPO).

Компании изменили традиционное пространство, где ранее преобладали инвесторы типа "мама и папа", чтобы заработать деньги, используя инвестиционную стратегию, которая часто называется buy-to-rent (купи, чтобы сдать в аренду).

Ценная бумага во многом будет аналогична уже известным облигациям, таким как обеспеченные недвижимостью или ипотечными платежами.

Blackstone и Deutsche Bank планируют провести секьюритизацию, т.н. процесс объединения активов, будь то арендные или ипотечные платежи, которые выступают в качестве залога, который затем "нарезается" на различные слои или облигации, в зависимости от риска базовых активов и порядка выплат от базовых же активов ( в нашем случае это арендные платежи). Каждый слой затем продается как облигация определенного "класса", при этом из наиболее рискованных ломтиков формируется предложение с наивысшей потенциальной доходностью.

Процесс секьюритизации получил дурную репутацию из-за потерь инвесторов во время финансового кризиса, однако ее сторонники говорят, что она может быть эффективным процессом финансирования тысячи отдельных генерирующих доход активов и превращения их в облигации.

Источники WSJ говорят, что Blackstone и Deutsche Bank в последние месяцы, скорее всего, обсуждают детали секьюритизации. Фирмы долго сотрудничают друг с другом, Deutsche Bank организовал выдачу кредитов Blackstone на сумму около $3,6 млрд. в последние месяцы. Долговое финансирование позволяет заемщикам, таким как Blackstone, приобрести дополнительные активы при отсутствии собственного капитала. Продажи секюритизированных облигаций принесут фирме Blackstone еще больше денег.

Получение инвестиционного рейтинга от ведущих рейтинговых агентств позволит большему числу инвесторов купить облигации Blackstone, так как многие инвестиционные фирмы имеют внутренние руководящие принципы, которые позволяют им приобретать ценные бумаги только с определенным рейтингом. Moody’s Investors Service, Standard & Poor’s, Fitch Ratings, Kroll Bond Rating Agency Inc. и Morningstar Credit Ratings LLC среди фирм, которые были подошли, чтобы оценить потенциальную сделку, но пока не ясно, какая из фирм будет проводить оценку рисков в данном конкретном случае.

По материалу WSJ Blackstone, Deutsche Bank in Talks to Sell Bond Backed by Home Rentals

Они опять делают это! Вроде бы уже проходили, вроде даже из-за таких бумаг сам кризис произошел (ну во всяком случае его финансовая часть), так нет “голодные инвесторы” требуют.

Меня здесь поражает то, что из раза в раз история повторяется, но сегодня обойдемся без поучений и эмоций.

Из статьи видно, что идея выпустить “обеспеченный” долг не покидает Уолл-стрит, думаю все там будет в порядке первое время. Но вот чего я не могу понять, так это того, что такая бумага может получить инвестиционный рейтинг, волей – неволей задумаешься о качестве рейтингов.

Что касается инвестиций в рентную недвижимость то рекомендую познакомиться с данными статьями у нас на сайте: Иностранные инвесторы скупают недвижимость в США и Инвестиции в рентную недвижимость не так просты как кажется.

Каждый месяц мы разыгрываем подписку, вы тоже можете участвовать, просто зарегистрируйтесь и оставайтесь в нашей рассылке.

Похожие статьи

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Close