Блог

Недвижимость больше не инвестиция?

Говорит ли это о коренном изменении ценности недвижимости в США да и в остальном мире?

Бэби-бумеры выходят на пенсию, начиная вести более скромный образ жизни, однако немногие из молодых хотят купить их дома, особенно очень большие и устаревшие. Согласно недавнему отчету Fannie Mae: “спрос на собственное жилье со стороны молодого поколения недостаточен для заполнения пустоты, оставленной после ухода более старых владельцев.”

В совокупности все громадные запасы домов, которыми владеют пожилые американцы, стоят порядка $13.5 трлн, “что эквивалентно стоимости почти трех четвертей национальной экономики,” — говорится в докладе Fannie Mae. Однако по мере того, как бумеры сокращают свои расходы, одновременно ринувшись к выходу, экономическая стоимость их домов начинает сокращаться. Дома в США, построенные ранее 2012 года, продаются со значительным дисконтом, иногда достигающим 50%. Эта проблема может только ухудшиться к 2020 году, когда бэби-бумеры, владеющие 32 млн домов и представляющие каждого пятого домовладельца, начнут избавляться от собственности, сокращая расходы. Исследование Fannie прогнозирует, что между 2026 и 2036 годами от 13.1 млн до 14.6 млн бэби бумеров избавятся от статуса домовладельцев  — это 42% в добавление к тем пожилым домовладельцам, кто уже вышел за последние 10 лет.

Это должно оказать массивное инвестиционное воздействие. Одним из вероятных последствий является затоваривание рынка недвижимости по всей стране, особенно в районе “Солнечного пояса”, куда состоятельные пенсионеры вложили миллионы в просторные дома на волне дешевого кредита. В районе вокруг Скоттсдейла в Аризоне, к примеру, по состоянию на 1 февраля на рынке стоят 349 домов по цене от $3 млн и выше — рекордный уровень, если верить данным Walt Danley Realty.

Другие возможные последствия: громадные потери капитала поколением бумеров, у которых недвижимость, возможно, является самым ценным активом, а также появление нового пригородного стиля жизни. Как заметила недавно в FT Рана Форухар: “За последние четыре десятилетия богатство переместилось от бедных к богатым и от молодых к старым. Сегодня оно начинает двигаться в другом направлении. Это вызывает массивные перераспределения портфелей (подсказка: “голубые фишки” могут стать новым “сабпраймом”).”

Процитируем Кэндес тейлор из the WSJ:

“Вкусы   и доступ к кредиту  драматически изменились с 2000-х. В наши дни покупатели всех возрастов отказываются от больших витиеватых домов в пользу более меньших, более современных альтернатив, и желательно неподалеку от розничных торговых точек.”

Миллениалы становятся главной движущей силой в трендах развития городов и пригородов. Несмотря на репутацию городских жителей, 50% из них живет в пригородах. Данные переписи, проанализированные вебсайтом 538, говорят о том, что не только молодежь в возрасте от 25 до 29 на 25% чаще готовы переехать в пригороды, но и те кому от 30 дo 44 намного чаще готовы покинуть города и уехать в пригороды, чем это было в 1990хСогласно данным Brookings, 2012 год был пиком движения “назад в города”. Национальная Ассоциация риэлтеров отмечает такие же тренды, когда более молодые люди переезжают в пригороды.

И после многих лет проживания на съемных квартирах, миллениалы наконец-то начинают покупать дома. Сегодня медианный возраст тех, кто впервые в жизни покупает жилье — 32 года. Процент владения жильем среди миллениалов все еще заметно ниже по сравнению с предыдущими поколениями; но в этой возрастной группе он растет самыми высокими темпами с 2015 года, и опросы показывают, что они все еще рассматривают покупку жилья среди своих долгосрочных целей. Данные Nationwide Mortgage говорят о том, что более половины миллениалов собираются покупать дома в течение ближайших пяти лет.

Однако миллениалам нужны совсем другие пригороды, чем их родителям. Ключевыми факторами является удобство и общество. Миллениалы, возможно, покидают крупные дорогие города, но они все еще не готовы отказаться от городской жизни. Процитируем Джеймса МакКеллара, директора программы жилья и инфраструктуры в Schulich School of Business Нью-Йоркского университета:

“Миллениалы меньше расположены владеть отдельными домами и машинами. Их больше привлекает работа и стиль жизни. И многие из них, особенно в США, начинают скептически относиться к концепции жилья как инвестиции.

Миллениалы и примкнувшие к ним 30-летние, возможно, являются первым поколением людей, прожившие первые годы своей взрослой жизни в городских центрах. Для них дом — это больше часть большого сообщества, чем это было у их родителей, которым больше хотелось иметь задний дворик, забот и гараж на две машины.”

В интервью The Star, крупнейшему канадскому новостному сайту о сфере недвижимости, МакКеллар сказал, что верит в то, что само понятие владения домом изменяется, и что юные покупатели предпочитают качество количеству. Согласно недавнему опросу realtor.com, почти половина покупателей домов этой весной говорят о том, что им нужны дома в пределах $200 тыс сегмент рынка испытавший самое сильное годовое снижение предложения. С другой стороны, лишь 6% весенних покупателей говорят о том, что они хотят купить дома ценой более $750 тыс — ценовой диапазон, где произошло самое большое наращивание предложения за год.

При вступающих в силу нескольких мега-трендах, включая демографию, урбанизацию и микромобильность, некоторые жилые сообщества уже начинают перестраиваться. И вместе с ними умные девелоперы, которые видят будущие пригороды не столько в виде маленьких проездов с тупиками и большими торговыми центрами, сколько в виде городских поселков с пешеходными улицами и общественными местами.

В завершение процитируем Эвана Робертса, агента по недвижимости из Dependable Homebuyers в Балтиморе:

“За прошедшие несколько лет цены на жилье в городах выросли из-за недостатка предложения… Мы видим, как эти сообщества преобразуют свои дизайнерские планы, чтобы лучше воспроизвести удобства жизни в больших городах…

Традиционные спальные районы начинают выделять участки земель для коммерческих нужд. Мы видим появление повсюду маленьких ресторанчиков и местных торговых центров, обслуживающих окружающие районы. Мы уверены, что по мере ухода с рынка жилья бэби-бумеров, эти сообщества преобразуют себя таким образом, чтобы привлечь миллениалов.”

This article was originally published in “What I Learned This Week” on April 18, 2019. 

Тэги

Ринат Хасанов

Ринат Хасанов - основатель сайта www.FTinvest.ru. создатель методики оценки акций с помощью фундаментального анализа, кандидат экономических наук, автор более чем 60 научных трудов. Оказывает услуги по финансовому консультированию с помощью технического и фундаментального анализа с мая 2012 года. С ноября 2018 - член экспертного совета Санкт-Петербургской биржи.

Похожие статьи

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Close