Блог

Что лучше ценные бумаги или недвижимость?

Недвижимость или акции предпочесть?

Сегодня мне на глаза попались 2 новости, касающиеся рынка недвижимости, вот цитаты:

Вот про квартиры:

Серьезный обвал цен случился на рынке недвижимости в 2014 году. И до сих пор квартиры не отыграли этого падения. К примеру, столичная недвижимость потеряла в среднем 15 процентов. Если в 2014 году метр стоил 221 тысячу рублей, то в 2017 году 187,3 тысячи рублей. 

А вот про дома:

Средний дом в Российской Федерации в ноябре 2018-го стоит 4,67 миллиона рублей, отмечают аналитики портала. Это на 8,7 процента меньше, чем годом ранее.

При этом в 23 российских регионах цены за год выросли. Особенно выраженной динамика оказалась в Карелии, Калининградской и Челябинской областях (в пределах 16,3-18,5 процента).

Наиболее заметное падение отмечается в Кировской области — 30,9 процента. В число регионов с резко снизившимися ценами на дома вошли также Приморский край (28,6 процента), Хабаровский край (28,5 процента), Вологодская область (28 процентов), Свердловская область (27,4 процента), Воронежская область (26,9 процента), а также Красноярский край (26 процентов).

 

Как видите ситуация на рынке вовсе не такая благополучная. Так квартиры в Москве за 3 года подешевели на 15%, а на рынке домов потери составили 8,7% и это по всей стране за год.

Т.е. недвижимость — это абсолютно такой же инвестиционный актив, как и все остальные. И она очевидно может быть переоцененной или недооцененной, к ней надо применять такие же методы анализа как мы применяем, например, к акциям. При этом есть зарубежные исследования, показывающие фундаментальные проблемы рынка недвижимости по сравнению с акциями, да и с развитием технологий цены на недвижимость вовсе не растут.

Ну ладно — это теория, но что на практике в России? А на практике недвижимость в самой Москве теряет 15% за 3 года, а то время как за 3 года наш индекс вырос на 132%, а индекс МосБиржи принес около 35%. Это не значит, что финансовые активы и дальше всегда будут обыгрывать недвижимость, это лишь факт, который необходимо иметь ввиду. Как факты, который мы представили в ссылках в предыдущем абзаце.

При этом недвижимость уступает акциям и в силу ряда практических проблем:

Во-первых, у недвижимости гораздо более низкая ликвидность и ее нельзя продать по частям (если, например вам понадобились деньги), вы можете годами продавать свои дома и квартиры, но даже самую низколиквидную акцию можно продать максимум за несколько дней.

Во-вторых, вы можете сформировать портфель из недвижимости, а значит диверсифицировать свои риски, только если вы очень богаты и можете себе позволить владеть несколькими квартирами, например. Но при инвестировании в ценные бумаги ваш портфель может быть высоко диверсифицированным даже при небольшой сумме инвестиций. Ваш риск, таким образом, меньше.

Третья проблема, недвижимость требует денег и работы, так как за ней надо ухаживать: ремонтировать, страховать, вести работу с арендаторами и т.д. Ценные же бумаги от вас не требуют ничего, достаточно просто ими владеть, в чем и заключается главный секрет Баффета.

Даже этих трех причин достаточно, чтобы не рассматривать во всяком случае инвестиции в недвижимость в качестве основных для себя. Но кроме того, оценка недвижимости не менее сложна чем оценка акции, так как вам надо оценить долгосрочные перспективы не только вашего объекта, но и места, где он находится. Вот вы можете уверенно говорить о 10-летней перспективе своего города или района? Сложно… С акциями тут попроще, хотя тоже не так и легко.

В общем, можно быть недовольным доходностью на фондовом рынке (но не забывать о потенциале), но надо смотреть и на альтернативы, а много ли активов дали вам больше? Во всяком случае российский рынок недвижимости пока значительно уступает и нам, и рынку.

Может быть стоит задуматься?

Ринат Хасанов

Ринат Хасанов - основатель сайта www.FTinvest.ru. создатель методики оценки акций с помощью фундаментального анализа, кандидат экономических наук, автор более чем 60 научных трудов. Оказывает услуги по финансовому консультированию с помощью технического и фундаментального анализа с мая 2012 года. С ноября 2018 - член экспертного совета Санкт-Петербургской биржи.

Похожие статьи

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Close