Инвестиционная идея – траст на рынке недвижимости с хорошим дивидендом (REIT)

Не так давно на различных интернет-площадках, посвященных инвестированию, прокатилась волна споров о том, что лучше в плане долгосрочного инвестирования – фондовый рынок или рентная недвижимость. Понятно, что у каждого вида есть свои преимущества и недостатки; сторонники акций говорят о низком стартовом капитале, более высокой ликвидности, менее затратном обслуживании; сторонники недвижимости говорят о более предсказуемом доходе, низкой волатильности в стоимости актива и большей надежности вложения в “реальные” активы по сравнению с “фиктивными”.

Думается, многие бы хотели, чтобы существовал актив, сочетающий в себе преимущества обоих видов активов. В некоторых странах такой “финансовый гибрид” удалось создать. Речь идет о так называемых Real Estate Investment Trusts (сокращенно REIT).

Существуют два основных вида REIT. Первый вид – это инвестиционная компания, владеющая объектами недвижимости, и получающая доход от управления ею и сдачи в аренду. Они могут инвестировать как в жилье, так и в объекты коммерческой недвижимости. Второй вид – т.н. mortgage REIT – вкладывают средства в ипотечные долговые ценные бумаги и основной доход получают за счет процентов по ним.

Как можно догадаться, вложения REIТ с одной стороны, имеют ликвидность корпоративных акций (их можно купить на всех основных американских и мировых биржах), низкую стоимость, позволяющую вкладываться в рентную недвижимость даже с небольшим капиталом. С другой стороны, они обеспечены реальными активами (здания, земельные участки и т.п.), что делает их относительно стабильными и низковолатильными.

Есть и еще одно преимущество, которое может показаться привлекательным для инвесторов. Согласно американскому законодательству REIT обязаны не менее 90% своей прибыли выплачивать акционерам в виде дивидендов. Кроме того, они освобождены от уплаты корпоративного подоходного налога, что несколько увеличивает сумму к распределению. Именно из-за этого вложения в фонды REIT считаются высокодоходными, дающими более высокую дивидендную доходность по сравнению с другими акциями.

Однако все это имеет и обратную сторону. Более низкая волатильность означает, что по сравнению с основными фондовыми индексами вложения в REIT растут в среднем не так сильно. А необходимость распределять всю свою прибыль приводит к сильной зависимости от заемных средств и величины процента по заемным средствам. Последнее особенно важно для mortgage REIT, которые, по сути, зарабатывают на разнице между процентными ставками по краткосрочным кредитам и долгосрочными ставками по ипотеке. Поэтому неудивительно, что главные mortgage REIT-ы испытали в этом году серьезное падение начиная с мая месяца, когда пошли слухи сворачивании программ QE и возможном повышении банковских процентных ставок.

Кроме того, всем инвесторам в такие трасты стоит помнить о том, что здесь вполне возможно снижение доходов в будущем, так как собственно продукт такого фонда очень легко копируется ввиду того, что подобный бизнес достаточно прост и имеет мало конкурентных преимуществ. Вполне может произойти ситуация, когда количество предложения жилых домов в аренду может превзойти спрос, что в перспективе может привести к серьезному падению доходов, а значит и дивиденда. Однако, как нам кажется, нам удалось найти REIT частично лишенный этого недостатка, смотрим ниже.

Для тех, кто заинтересовался подобным видом вложения, советуем обратить внимание на … Этот REIT фонд инвестирует в объекты недвижимости по всему миру, предназначенные для …, которые сдаются в аренду по долгосрочным договорам, что дает стабильный предсказуемый доход. В настоящий момент они владеют 192 объектами, после недавнего приобретения сети … в Германии. Как и многие другие REIT-ы, акции довольно существенно снизились начиная с мая этого года в связи с ожиданиями сворачивания программы стимулирования ФРС, в результате чего они оказались существенно недооценены по мнению многих аналитиков. Коэффициент Р/Е составляет 12.04, что ниже как среднего по США, так и среднего по отрасли.

Компания платит стабильные дивиденды с текущей доходностью 6.8%, причем в последний квартал произошло увеличение дивиденда впервые с 2008 года. Аналитики ожидают рост прибылей в следующем году на 13% и стабильный рост в течение последующих 5 лет в среднем на 9% в год, что не может не сказаться на размере дивидендов.

Оставайтесь с нами, всегда на страже интересов инвесторов – www.FTinvest.ru